譲渡所得に関わること

土地や不動産だけに限らず、譲渡するということは大概はお金が入ってくることにつながりますよね。

その際に譲渡所得がかかってしまうものの代表と言えば、やっぱり土地や建物だと思います。事情があってマイホームを手放すことになる人、土地や建物を維持していくのが大変になってきたから譲渡しようなど、それぞれの思いがあって譲渡するのだと思います。

譲渡するということは大金が入ってくるわけですから、（１万や２万じゃないという意味で。）当然その分の税金がかかってしまうのはもう言うまでもないですが、苦労して手に入れたもの、思い入れのあるものを仕方なく手放すのだからと言って、税金が特別に免れることってまずありませんよね。

どんな条件でも、誰にでも、平等に課されてしまうのが税金です。

ですが土地や建物などといった不動産に関しては、長期譲渡所得、短期譲渡所得というものがあり、税金の計算の仕方も少し違ってきます。長期譲渡所得か、短期譲渡所得か、というのはその売った土地や建物の所有している期間で区分されるそうです。

例えば売った年の１月１日の時点で所有期間が５年を超えているというのであれば長期譲渡所得となります。逆に５年以下だった場合、短期譲渡所得となるのです。

譲渡するとなった時に、控除の面なんかでも色々と変化が出てきますから、まずは短期譲渡所得になるのか、長期譲渡所得になるのか調べてみた上で、専門の方に大体の納めることになる税額、控除の件など詳しく聞いてみられたらいいと思います。

住居用としている財産であるマイホームを売るとなった際に、その所有期間の長い短いは関係なく、譲渡所得から“最高３千万円”までは控除ができるという嬉しい特例があるのは知っていますか？これを３千万円の「特別控除の特例」と言うのだそうです。

ただ、その住居用の財産を売却した際の特別控除の特例を受けれるとはいっても、すべての住居用家屋に適用されるというわけではないようです。

まず、認められないのは、この特例を受けることだけを目的として、わざわざ入居したと認められた家屋について。これはもちろんですよね。そして、別荘などのように、主に住む為の家ではなく、娯楽や趣味、または保養などの為に所有していた家などについても認められないそうです。そして他にも、居住用家屋を新築する為に、その期間中だけ仮の住まいとして使われていた家屋、その理由以外にも、一時的である目的として入居していたと認められた家屋についてもこの特別控除の特例を受けることは出来ないのだそうです。

また、この特例を受ける為にはちゃんと手続きをしなければいけません。もちろん確定申告をしなければいけないのです。その確定申告書に、書類を添えて提出して、初めてこの特例を受けることができるのだそうです。

その書類とは、まず【譲渡所得の内訳書＜土地・建物用＞】(確定申告書付表兼計算明細書)。そして、マイホームを売った日から２か月を経過した後に、交付を受けている除票住民票の写しが必要です。（もしくは住民票の写し）

ちなみにこの除票住民票の写し、もしくは住民票の写しというのは、売却したマイホームの所在地を管轄している市区町村から交付を受けることができるので、詳しいことは聞いてみられたらいいかと思います。

住宅ローン控除についていろいろと紹介してきましたが、今回は住宅ローン控除を受けていた人が、その住宅を売却して、譲渡所得の特別控除の特例などを受けたい場合、どうしたらいいのかについて紹介していきたいと思います。

購入した住宅、または新築した住宅や増改築などをした場合、その購入などを行った年の翌年（もしくは翌々年）中に、その住宅や増改築等を施したもの以外に、一定の資産を譲渡した場合、その資産の譲渡について、数ある特例の適用を受けるには、居住用にその不動産を使用した年以降の１０年間の各年分については、住宅ローン控除が受けられないのです。

ここで１０年間といいましたが、平成１１年の１月１日から平成１３年の６月３０日までの間に居住用として使用している場合は１５年間になります。そのことは頭に置いておいてください。

ちなみにその数ある特例について、今回はいくつか紹介していきます。

まずは「居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例」。そして「相続などの事情によって、その取得した居住用財産を買換えしたりする場合の長期譲渡所得の課税の特例」。

他にも「既成市街地などの中にある、土地などの中高層耐火建物などを建設する為の交換・買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」などがあります。

こういった特例がいくつもあるので、しっかりと覚えておきましょう。また、年末調整で住宅ローン控除を受けるとなった場合、その手続き方法などについてもしっかりと覚えておきましょう。

もらえるものはすべてきっちりともらうことが大事です。そして個人じゃない法人などの人であれば、税務調査の徹底対策の意味で、譲渡所得についてあらかじめしっかりと勉強しておくことをお勧めします！

譲渡所得に関することといえば“純金積立”ですが、その純金積立による利益が出ているという場合、原則として【確定申告】による所得税納付が必要となります。ご存知ですか？

純金積立の利益がもし譲渡所得に当てはまるというのなら、場合によっては確定申告による納税が必要なんですよ。例えば他の譲渡所得を含めて５０万円超の利益があるというケース。この場合は確実に確定申告が必要です。

その譲渡所得というのは、売却した金の所有期間が５年以内なのか、もしくは５年超なのかどうかで課税額が異なるのです。その所有期間が５年以内の場合は【短期譲渡所得】、所有期間が５年超の場合は【長期譲渡所得】となります。

まず長期譲渡所得の場合。
この場合は計算式が【課税所得＝{売却価格－（購入価格＋手数料）－特別控除50万円}×1/2】となります。

購入価格＋手数料が１００万円、売却価格が２００万円だった場合は２５万円が課税所得となる計算です。そしてその２５万に税率をかけた値が納税額となるのです。

そして短期譲渡所得の場合。
この場合は、【課税所得＝売却価格－（購入価格＋手数料）－特別控除５０万円】の計算になります。購入価格＋手数料が１００万円、売却価格が２００万円だった場合は５０万円が課税所得となる計算ですね。そしてその５０万円に税率をかけた値が納税額となります。

ただ、純金積立で金を購入していくとなると長期譲渡所得と短期譲渡所得が混在する形になるので、その場合は、売却したタイミングから逆算して５年以内に購入した金を短期譲渡所得、５年超の金を長期譲渡所得で計算し、合算することになるので注意してくださいね。また、こういったことは非常に複雑なので、税務署などにあらかじめ確認しておく事がおすすめです。

本来サラリーマンであれば何かのキッカケがない限り確定申告はしなくても年末に会社で行われる年末調整でことを済ませれますよね。

ただ、ここで言っている譲渡所得がある人に限っては、やっぱり確定申告の問題があります。先ほどキッカケといいましたが、そのキッカケとは、例えば住宅を購入しただとか土地などを売って譲渡所得をえているとか、退職金をもらったとか多額の生命保険金がおりたとか、そういったことなどですね。

いつの間にか１２月になってもう１０日近くもたっていますが、本当に早いものです。確定申告の時期もきっと年が明けてあっという間にきちゃうんでしょうね。最近の確定申告の作成や提出もe-Taxという便利なものがでてきて簡単に済ませることができるようになり、非常にいいのですが、それでも面倒なことには変わりないですよね。

譲渡所得というのはその建物やその土地によっては結構な額になると思うのですが、そんな譲渡所得の確定申告に備えてしっかりと前もって書類などに目を通しておいた方がいいと思います。何においても準備というのは結果的に助けてくれるものですから、忙しい時期ではありますが、譲渡所得に関する確定申告の準備はしっかりとしておきましょう。

また、譲渡所得の計算式もありますので、予め自分で大体の譲渡所得を計算しておいてもいいかもしれませんね。不動産の売却にともなって生じる譲渡所得については、他の所得とは合算しないで個別に税額を計算する分離課税方式が採用されているんだそうなので、それにしたがって計算してみてください。

譲渡所得について色々な紹介をしてきましたが、最近ちょっと嫌な出来事がありました。
今日は譲渡所得に関する話ではなく、雑談ですがあしからず。

それは「不労所得」について。人間誰でも働きたくないという気持ちが生まれることもたまには（中には常に思っている人も）あると思います。友人は今のこの時代に、せっかく働いていた会社を辞め、「お金持ちになって好きなことして贅沢したいけど働きたくない。だから玉の輿に乗りたい！」と嬉しそう、でも愚痴っぽく言っていました。いつも口を開けば「楽して儲けたい」「印税生活がしたい」「不労所得が欲しい」など言っていて、いい年して現実を見ないで何を言っているのだと思いました。

そんな友達の家は別に貧しいわけでもなく、むしろ普通に専門学校まであげてもらっているので、ごく普通の生活をしてきていると思います。人によっては普通に恵まれている環境です。そりゃ誰だってお金持ちになりたいという気持ちはあるかもしれないけど、お金持ちだって何の努力もなしになれたわけでもないだろうし、お金持ちだからと言って必ずしも贅沢で豊かな生活しているとは限らない。

ましてや「貧乏＝贅沢」、「お金持ち＝ケチ」という方がごく当たり前な成り立ちだと思います。お金がお金を生むと言いますが、ある程度我慢して節約する心を持っていないとお金は貯まるはずがありませんよね。いい方が悪いですが貧乏はなぜ貧乏なのかと言うと使いすぎるから貧乏なんだと思います。

そしてその友人の友人が最近おじいさんが亡くなって、そのおじいさんが持っていた土地を売却して譲渡所得となるものが入ってきたんだそう。そしてその譲渡所得の一部で新車を買ってもらったという話を聞いたそうです。「うちにもそんな土地とかあればよかったのにな～家には財産とかないし、もしあるのなら即うっぱらってお金にした方が良いよね。」っていっていて、ちょっと嫌な気持ちになりました。その友人の友人はおじいさんがなくなって悲しい思いをしていた時期だろうに、そんな気持ちは微塵もないのかなと思い悲しくなってしまいました。

譲渡所得とは、不動産などを売却したことによって生じる所得のことをいいます、と前にも説明してきたと思うのですが、そんな譲渡所得に対して他の所得と分離して所得税と住民税が課税されるのはご存知ですか？そして、そんな譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはないということなので、ぜひ覚えておきましょう。今回はこれらの譲渡所得について色々とおさらいしていきたいと思います。

まず、譲渡所得の計算の仕方というのは、『譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）』と言う風になっているのですが、譲渡収入金額とは建物や土地の譲渡代金、そして固定資産税、都市計画税の精算金のことだそうです。そして取得費というのは、 実額法である土地や建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額もしくは概算法である譲渡収入金額×５％のいずれかの内の、大きい金額を使うのだそうです。

譲渡費用とは建物や土地を売る為に、直接かかった費用のことをいうのだそうです。そして他にも『課税譲渡所得＝譲渡所得－（特別控除）』という計算式もあるのだそうですが、ここで言う特別控除とは、居住用の３，０００万円特別控除の特例などのことなんだそうです。

そして税額計算について紹介しますが、計算式は『税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）』となるようです。譲渡益に対する税率というのは他の所得とは分離し、分離課税の税率となるのだそうで、そして対象となる不動産の所有期間や用途によっては税率が異なるんだそうです。

不動産などを売却した場合、課税譲渡所得に対し、一定の税率で税金が課されることになるということは前にも紹介したと思うのですが、そのときの税率はどのように決まるかご存知でしょうか。税率というのは、『短期譲渡所得』なのか『長期譲渡所得』なのかによって変わってくるのです。前にも短期譲渡所得か長期譲渡所得かの話を少ししましたよね。

その不動産の所有期間が５年を超えているものは“長期譲渡所得”、５年以下の場合を“短期譲渡所得”というのですが、その税率は長期譲渡所得が所得税１５％＋住民税５％で２０％、そして短期譲渡所得が所得税30％＋住民税９％で３９％となっているそうです。要は、より長く持っていた不動産を売却したときの方が、税金は安くなるということですね。まぁ当然っちゃ当然の話ですけど。

ですがその額もおよそ２倍程度も違いが出てくるので、短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって結構大きな金額の差が発生してしまいますよね。これが例えば、課税譲渡所得が２，６００万円の場合、長期譲渡所得は５２０万円（２，６００万円×２０％）、短期譲渡所得は１，０１４万円（２，６００万円×３９％）というように、なんと４９４万円もの差が出てしまうということです。改めて金額を目にするとその差が歴然とわかりますよね・・・。

そういった譲渡所得に関する税率なんかをしっかりと覚えておくことで、自分のケースに置き換えて計算することができるようになりますね。覚えておいて損はないと思います。

譲渡所得と言えば土地や建物を売って得た所得のことですよね。
建物や土地を売却してその譲渡所得が生じると、所得税はもちろん住民税もかかってくるのです。

このときに課税対象となるのは、売却価格（＝譲渡価格）から、その土地や建物を取得したときにかかった費用（＝取得費）と、そして売却するときにかかる費用（＝譲渡費用）、並びに特別控除額を差し引いた金額となるそうです。

課税譲渡所得金額 ＝ { 譲渡価格－（取得費＋譲渡費用） }－特別控除額など

となっているそうなのでまたご参考に。

先ほど紹介した『取得費』とは、売却した資産の購入代金、そして不動産取得税、印紙税、登記費用、そして仲介手数料、取得後に行った増改築費などです。もちろん借入金の利子の一部なンカもそうです。もし取得費が不明だという場合は譲渡価格に５％を掛けるのだそうです。そして『譲渡費用』とは不動産を売却する際にかかった測量代や仲介料などのことです。そして気になる『特別控除額』。これは、一定の条件を満たした住宅であれば、３、０００万円になります。

譲渡所得はマイホームなどを持っていない、土地なんて持っていないという人にはあまり関係のない話ですが、いつか建てるであろうマイホームを建て替える時や、または買い直す際にこういった譲渡所得の知識も必要となってきますので、覚えておいても決して損ではありませんよ。しっかりと覚えておくことで、何らかの役に立つ時が来るでしょう。

不動産などを売却した時に生じる所得が『譲渡所得』といいます。

売った金額以上の金額で、事業用の資産を買い換えることができた場合について少し紹介したいと思います。例えば、事業用の建物や土地を売って、事業用の資産の買換えの特例を受けるといった場合、建物や土地を売った金額よりも、建物や土地を買い換えた金額の方が多い場合であっても、売った金額に“課税割合”をかけた額を『収入金額』として、譲渡所得の金額の計算を行うのだそうです。その課税割合というのは、２０%だそうです。そしてここではもし売った金額よりも、買い換えた金額の方が多い場合の譲渡所得の計算を紹介します。

収入金額を計算する『収入金額の計算式』、そして必要経費を計算する必要経費の計算式、そして譲渡所得の計算とあるのですが、
収入金額の計算式で計算した収入金額から、必要経費の計算式で計算した『必要経費を控除した残額』が、譲渡所得の金額となるのだそうです。

このように、譲渡所得を計算する計算式というものがあるので、自分でだいたいどのくらいの譲渡所得になるのか見当がつけられるので、これはしっかり覚えておいても損はないでしょうね。譲渡所得に関することだけじゃなく、何でも自分でわかるような知識があることは事業主にとって非常に大事なことなんだと思うので、しっかり所得に関係している税のことやこういった計算式についてしっかりと学ぶ機会を設けるといいでしょうね。